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Cosa significa ristrutturare casa

Ristrutturare significa “restaurare una costruzione modificandone le strutture esterne o interne”. Si ristruttura quando si decide di migliorare l’aspetto di un immobile per esigenze personali oppure per adeguarsi alla messa in sicurezza degli impianti, o più sovente quando si acquista una casa da restaurare completamente. La ristrutturazione di una casa può riguardare il rifacimento di parte dei locali o l’abbattimento di muri, modifiche sui balconi, ecc. In ogni caso si tratta di un’operazione che comporta una spesa non indifferente. Per tali “migliorie” o per ristrutturazioni più importanti, è quasi sempre necessario richiedere un particolare tipo di mutuo, denominato “mutuo di ristrutturazione”.

A seconda dei lavori da effettuare gli interventi di ristrutturazione si dividono in:

  • ristrutturazione ordinaria , denominata anche "ristrutturazione di piccole opere";
  • ristrutturazione con manutenzione straordinaria che riguarda le grandi opere.

I due tipi di ristrutturazione si differenziano anche dal punto di vista della normativa. Per alcuni lavori è necessario far pervenire domanda con richiesta di permesso al Comune di appartenenza il quale rilascerà il proprio "nulla osta" tramite la concessione edilizia, che, previo versamento degli oneri commisurati alla metratura interessata dai lavori, permetterà di iniziare la ristrutturazione come “manutenzione straordinaria”. In entrambi i casi, quando si ristruttura un immobile i lavori vanno eseguiti a regola d'arte; è quindi importante scegliere professionisti e ditte di ristrutturazioni serie che lavorino anche con coperture assicurative per i danni eventualmente causati a terzi (ad esempio vicini di casa). E’ bene scegliere materiali di ottima qualità e non speculare su quelli che possono sembrare solo dettagli: infatti anche ai fini del valore finale dell'appartamento, sono da tenere in conto tutte le rifiniture, i pavimenti, gli impianti e alcuni optional come le zanzariere o l'aria condizionata.

Manutenzione ordinaria

In materia di ristrutturazione si parla di manutenzione ordinaria quando, dopo l'acquisto di un immobile, si procede con i lavori di restaurazione.

La manutenzione ordinaria si divide in due tipologie:

  • Interventi su un immobile considerato non abitabile o comunque fatiscente.
  • Lavori che vengono eseguiti solo su determinate parti dell'edificio.

I lavori di manutenzione ordinaria possono essere eseguiti anche senza permesso da parte del Comune. Un importante aspetto da tenere in considerazione è il fatto che l'edificio deve mantenere lo stesso aspetto sia esterno che interno dato che chi decide di ristrutturare la casa, eseguendo "piccole opere", è ritenuto responsabile dal punto di vista della regolarità, della sicurezza, ma anche dell'igiene. Nel caso in cui si intervenga sugli impianti elettrici o del gas è indispensabile la loro conformità alle leggi vigenti. Tali interventi di manutenzione vanno infatti eseguiti esclusivamente da personale specializzato, che a fine lavori rilascerà un certificato di conformità.

I lavori "permessi" all'esterno sono invece tutti quelli che non intralciano o nascondono i punti luce e di aerazione della casa. Altre tipiche "piccole opere" sono la sostituzione dei serramenti, la revisione delle finiture interne, dei muri e delle coperture. All'esterno dell'immobile, sono invece considerati interventi di manutenzione ordinaria la riparazione o la sostituzione di cancelli, di portoni e porte d'ingresso, i lavori di manutenzione di giardini e di aree verdi in generale e la creazione di posti auto, purché sorgano allo stesso livello del terreno.

Manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria riguarda le "grandi opere" che possono essere considerate delle opere di edilizia minore. Per realizzare qualsiasi intervento di manutenzione straordinaria occorre presentare al Comune di appartenenza il progetto edilizio corredato della relativa domanda di autorizzazione edilizia. Quest'ultima può essere ottenuta anche nel caso in cui il Comune, decorsi i 90 giorni dalla presentazione della domanda, non si pronunci: in questo caso si parla di silenzio-assenso da parte dell'Istituzione. Per lavori di manutenzione straordinaria si intendono la realizzazione di servizi igienici, la creazione di cortili, la realizzazione di aree verdi, di interventi o ristrutturazioni sulle facciate e le operazioni che in qualche modo cambiano la struttura originale dell'immobile, ad esempio, se il proprietario di una villa vuole vendere e trasformare la struttura in più appartamenti.

Della manutenzione straordinaria fanno parte anche i cosiddetti “lavori grandi opere": si tratta di interventi relativi all'aspetto esterno dell'edificio, ma non solo. Anche la ricostruzione di un intero stabile necessita di concessione edilizia, da richiedere al Comune di appartenenza in cui è ubicato l’edificio, con il conseguente versamento di un contributo all'Amministrazione Comunale. Fanno parte della manutenzione straordinaria "grandi opere" anche le nuove costruzioni di interi palazzi, di nuove ville, di nuovi edifici in generale, o comunque lavori che implichino l'allargamento degli stessi. Tutto ciò deve essere attentamente e diligentemente documentato in un progetto da consegnare al Comune, che deciderà entro un determinato lasso di tempo se dare il via ai lavori o meno, concedendo quindi l’autorizzazione.

Mutuo per ristrutturare

Avviare dei lavori di ristrutturazione richiede risorse economiche per le spese che si andranno ad affrontare. Occorre quindi fare un planning dei lavori di ristrutturazione ed è necessario essere ben informati sulla tipologia di ristrutturazione che si vuole avviare, definendo, prima di tutto, se i lavori rientrano nella manutenzione ordinaria o straordinaria, per poi muoversi di conseguenza.

Cosa fare se per effettuare i lavori di ristrutturazione abbiamo bisogno di richiedere un mutuo?

“Raccogliete le idee” e valutate bene le attuali risorse economiche disponibili: nel frattempo chiedete dei preventivi il più veritieri possibile per avere la certezza dell’esborso economico necessario per i lavori da effettuare. Esistono, nello specifico, mutui erogati proprio per questo tipo di interventi. La documentazione da presentare è costituita da tutte quelle "carte" che vanno presentate, solitamente, per l'acquisto della casa. Saranno ovviamente necessari la copia di un documento d' identità e del codice fiscale. Presso l'anagrafe occorrerà fare richiesta del certificato di residenza, dello stato di famiglia, del certificato di nascita, del certificato di stato civile (alcuni istituti richiedono anche l'estratto di matrimonio) e del certificato di cittadinanza. Per quanto concerne la situazione reddituale del richiedente, sarà sufficiente presentare le ultime due buste paga, il modello unico o il modello 730 e il Cud.

I documenti variano a seconda del tipo di manutenzione che vorrete effettuare.

Se si tratta infatti di manutenzione ordinaria, è sufficiente presentare alla banca un preventivo di spesa effettuato dalla ditta cui vi affiderete per i lavori. Se, diversamente, si tratta di manutenzione straordinaria, è necessario presentare il preventivo e il progetto edilizio con allegata la domanda di autorizzazione edilizia presso il Comune di appartenenza dell'immobile.

Se, infine, si tratta di manutenzione straordinaria che riguarda la ristrutturazione di grandi opere, oltre ai documenti elencati (preventivo e concessione), occorre presentare la ricevuta che conferma l'avvenuto pagamento delle relative tasse dovute.