La portabilità del mutuo: surroga e decreto Bersani

Con il decreto Bersani sono state introdotte modifiche sostanziali legate al mondo dei mutui. Questo decreto ha introdotto il concetto di portabilità del mutuo che si concretizza attraverso l'atto della surroga. La surroga è il trasferimento del proprio mutuo da una banca ad un'altra. Precedentemente all'approvazione di questo decreto, chi aveva questa necessità, doveva forzatamente estinguere il vecchio mutuo pagando una penale, di solito dell'1% sul capitale residuo, e sostenere, in più, ulteriori costi per la cancellazione dell'ipoteca. Queste circostanze hanno creato, così, una situazione di stallo nel mercato creditizio, spaventando coloro che avevano già acceso un mutuo e scoraggiando un nuovo afflusso al credito.

Con la surroga le procedure di trasferimento del mutuo da un istituto di credito all'altro, sono facili ed immediate. L'istituto che detiene il contratto di mutuo con il contraente dovrà, entro 30 giorni, indicare alla nuova banca l'importo del debito residuo. Questo importo diventerà la somma che il nuovo istituto di credito concederà al contraente e verrà versato, non appena avrà ricevuto il nulla osta, all'istituto di credito precedente, per estinguere il vecchio mutuo.

Un altro passaggio davvero importante è l'introduzione del divieto di clausola penale nel caso di estinzione anticipata dei mutui immobiliari. Il mutuatario potrà cioè estinguere totalmente o parzialmente il proprio mutuo senza che vi siano applicati degli oneri.

Cosa cambia

• Il decreto ha previsto l'abolizione della penale (in passato prevista tra l'1% e il 3/4% del capitale residuo) sui contratti di mutuo stipulati dal 2 febbraio 2007 per l'acquisto della prima casa e sui mutui contratti dal 3 aprile 2007 per tutti gli altri mutui come quelli per l'acquisto o la ristrutturazione di abitazioni adibite a seconda casa o a immobile per lo svolgimento della propria attività professionale.
• Per i mutui prima casa, sottoscritti prima del 2 febbraio 2007 e per tutti gli altri mutui stipulati prima del 3 aprile 2007, le penali devono essere ricondotte ad equità in base all'accordo realizzato fra ABI e Associazioni Consumatori il 2 maggio 2007. Il cliente per poter beneficiare della riduzione della penale agli importi predeterminati dall'accordo, deve inviare alla banca la richiesta e una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con la quale vengono segnalati tutti gli elementi rilevanti del contratto per i quali si richiede la riduzione della penale.
• La penale non deve essere pagata in caso di surroga del mutuo, cioè se si decide di trasferire il proprio mutuo presso un altro istituto. Anche in questo caso il mutuatario non perderà i benefici fiscali sulla prima casa e potrà godere delle migliori condizioni economiche offerte dal nuovo ente finanziatore.
• La figura del notaio non è più necessaria per l'autentica dell'atto con cui il finanziatore acconsente alla cancellazione dell'ipoteca.

Vantaggi

• Eliminazione dell'onerosa penale di estinzione anticipata che praticamente tutti gli istituti bancari applicavano.
• Azzeramento delle commissioni d'istruttoria e imposta sostitutiva che, grazie alla surroga sono a carico dell'istituto finanziatore.
• Spese notarili molto inferiori a quelle del mutuo originario dato che l'unico atto che il notaio dovrà redigere sarà la sola operazione di trasferimento del beneficiario dell'ipoteca sull'immobile.
• Rimangono invariati i benefici fiscali relativi alla detraibilità degli interessi sul mutuo prima casa.

Quali, invece, gli svantaggi eventuali? Se paragoniamo l'operatività pre-decreto all'operatività odierna, si potrebbe dire che di svantaggi non ce ne siano. Esiste, piuttosto, una limitazione e cioè che nella surroga non è consentito implementare l'importo, chiedendo più soldi al nuovo finanziatore.

La surroga del mutuo è quindi un'operazione molto conveniente, che viene incontro alle esigenze di tutti coloro che hanno un mutuo e che decidono di cambiarlo per svariati motivi. Oggi trasferire il proprio mutuo da una banca all'altra è più facile, è più veloce e senza costi aggiuntivi, tranne le piccole spese notarili.

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